Меню
Карта цен на аивабилеты

Покупка дома за рубежом: как обойти ловушки и уловки риэлторов

  • Отзывы :0
  • Просмотров: 1111
  • 0
 

В последнее время на рынке продаж зарубежной недвижимости работают не только серьезные и успешные профессиональные компании, но и фирмы, которые в лучшем случае слабо компетентны в данной сфере, а в худшем - которые идут на обман своих клиентов абсолютно сознательно. Универсального какого-то противоядия от непрофессионального или недобросовестного поведения риелторов, конечно же, не существует, однако, если при покупке зарубежной недвижимости соблюдать простые правила и знать некоторые тонкости, то можно сберечь не только свои время и деньги, но и нервные клетки.

Прежде всего следует знать, сделки юридически проходят в целом по всему миру, на территории очень многих зарубежных государств, начиная от Чили и заканчивая Таиландом. И в каждой стране существуют свои особенности и нюансы, как законодательства, так и тонкости при регистрации приобретаемой собственности. Различаются не только правила ведения сделок, но и этические нормы.

К примеру, довольно жесткое законодательство в Австрии, Швейцарии, Германии и ряде других стран с уже давно устоявшимися рынками недвижимости в целом практически полностью исключает возможность мошенничества. В то же время совсем по-другому обстоят дела на еще развивающихся на текущий момент рынках Болгарии, Турции, Египта, а также некоторых других стран.

Кроме того, покупатели нередко проводят свои сделки с недвижимостью в режиме конфиденциальности, поскольку стремятся не афишировать вывоз своего капитала из страны постоянного проживания и последующее его размещение за рубежом, а мошенники с большим удовольствием пользуются этим.

Еще одна причина безнаказанности мошенников скрывается в структуре современного агентского рынка недвижимости. Риелторы выступают лишь только в роли распространителей необходимой информации об объектах недвижимости (именно это, как правило, и указывается в договорах с различными зарубежными девелоперами), за это они и получают свое вознаграждение (комиссионные). При этом клиенту для полного и достоверного анализа качества объекта недвижимости в другой стране, всех его строительных характеристик, определенных деталей, особенностей месторасположения и ликвидности данного объекта элементарно не хватает ни времени, ни знаний. Даже проводимые ознакомительные туры занимают, как правило, всего лишь несколько дней и чаще всего включают в себя короткие показы объектов недвижимости и легкое поверхностное знакомство с регионом, опять же теми, которые выгодны риэлторам.

Помимо всего прочего, на данный рынок довольно легко попасть. Всего лишь достаточно сделать небольшой сайт, обзвонить знакомых, поставить телефон… и одним риелтором уже стало больше.

Какие же существуют распространенные методы как мелкого, так и крупного мошенничества на рынке зарубежной недвижимости? Зная возможные опасные места, их можно легко будет обойти.

Арсенал афериста

Очень популярный трюк - двойные комиссии при сделке, которые берутся как с продавца, так и с покупателя (в среднем по 3-5% от общей стоимости недвижимости). Кстати этим промышляют и риэлторы, торгующие местной (Российской) недвижимостью. Для того чтобы не попасться на такую удочку, важно помнить: комиссию агенту при продаже новостройки всегда платит только компания-застройщик. А на вторичном рынке недвижимости комиссию тоже, как правило, платит только продавец, за исключением лишь некоторых стран, к примеру, в Италии комиссию должны платить обе стороны сделки.

Более тяжелая артиллерия - это продажа покупателю заведомо неликвидных объектов недвижимости. Во время мирового кризиса ряд объектов недвижимости в зарубежных странах в итоге потерял до 50% своей стоимости из-за неудачного месторасположения объекта, плохого качества строительства, а также слабой инфраструктуры. Продавцы предлагают такие объекты по весьма низкой цене, обещая при этом, что, мол, очень скоро начнется рост и их стоимость взлетит многократно. Здесь важно умерить свою жажду обогащения и соответственно понять, почему цена на объект такая низкая. Простой, при этом верный способ, чтобы узнать всю правду о конкретном объекте недвижимости - прийти на выставку непосредственно в качестве агента, где поговорить с компанией-застройщиком о том, какую именно комиссию предлагает застройщик за реализацию данного жилья. Следует насторожиться, в случае если комиссия существенно ниже или выше обычной.

Стоит понимать, что когда продавец называет цену гораздо ниже установленной средней по региону, это говорит о том, что у данной недвижимости есть определенные проблемы. И поэтому не нужно гнаться за дешевизной, поскольку бесплатный сыр только в мышеловке. Конечно, бывают случаи, когда владельцам просто необходимо в кратчайшие сроки продать объект недвижимости, и связано это не с не ликвидностью, а личными проблемами (срочно нужны деньги). В таких ситуациях, конечно же, стоит приобрести недвижимость по выгодной сделке.

Создать разного рода финансовые проблемы своим клиентам риелторы могут даже и без злого на это умысла, просто из-за своей некомпетентности. Непрофессиональные риелторы могут не заметить в договоре некоторых важных пунктов и оформить сделку купли-продажи на квартиру с обременениями либо, например, на недвижимость без права делать в ней ремонт.

Доверяй, но проверяй

На практике от выбора агентства недвижимости напрямую зависит конечный результат поисков, и самое главное, самой сделки купли-продажи. Серьезные игроки уберегут своих клиентов от возможных проблем, а непрофессиональные, в свою очередь, наоборот, создадут им массу неприятностей.

Еще до сих пор сильно поражает выбор некоторых отечественных покупателей зарубежной недвижимости, когда им сообщают реально существующее положение дел на рынке или же правдивые сведения об определенном объекте недвижимости, особенно если ситуация довольно негативная. Достаточно часто люди, услышав от риелтора не то, что им может понравиться, бегут обращаться к другим агентам, которые обещают им золотые горы. Создается впечатление, что некоторая часть российских покупателей все еще по-прежнему верят в разного рода небылицы и своим ожиданиям, а не фактам реальности.

Так как же проверить, надежное ли агентство недвижимости вы выбрали?

Три наиболее принципиальных критерия:

1. Репутация компании на рынке.

2. Проведенные ранее сделки агентства с российскими партнерами.

3. Документальное оформление договоренностей.

Даже если вы видите весьма красивый сайт, яркое звучное название компании и фотографии объектов недвижимости, не поленитесь, и посмотрите документы, почитайте отзывы о данной компании в интернете, обзвоните другие фирмы для сравнения. Например, в Германии возможно создать компанию с уставным капиталом всего в один евро. Посмотрев документы, вы поймете, чем отвечает перед клиентами данное агентство недвижимости: тысячами евро либо одним. Солидные крупные международные агентства очень дорожат своей репутацией на рынке, чтобы допускать мошенничество.

Помните, что может быть очень рискованно покупателю обращаться напрямую к определенным зарубежным агентствам, которые не имеют ни представительства в России, ни проверенной репутации. В таком случае покупатель практически никак не защищен, и эта локальная компания вполне может манипулировать сделкой купли-продажи, как ей захочется. Кроме того зарубежный агент в этом случае, как правило, совсем не боится потерять свою репутацию, поскольку клиент далеко, и к тому же в другой стране его и не знает никто. Тем более что на чужой территории в случае необходимости защиты прав, вполне могут возникнуть сложности у иностранного гражданина с его судебной защитой.

Не стоит поддаваться на возгласы про то, что «это последняя вилла или последняя квартира в регионе» еще и по столь заманчивой цене. Конечно же, это может оказаться правдой, но тогда лучше зарезервировать данный объект. Однако обязательно следует обеспечить возвратность вашего депозита, в случае если вы его вносите перед просмотром объекта. При совершении покупки зарубежной недвижимости очень важно пользоваться услугами хорошего квалифицированного юриста, работающего непосредственно в той стране, где располагается приобретаемая недвижимость.

По-прежнему отлично работает древняя система рекомендаций. Достаточно часто покупатель недвижимости рекомендует компанию своим родственникам или друзьям. Если покупатель прошел абсолютно все этапы оформления сделки и вступил соответственно в право собственности, то это хорошая гарантия честности и профессионализма агентства. Если среди ваших друзей и знакомых нет обладателей какой-либо зарубежной недвижимости, на этот случай существует интернет, где очень многие вопросы, советы и рекомендации обсуждаются на форумах и в блогах. И если положительные комментарии об агентстве счастливые обладатели зарубежной недвижимости оставляют весьма редко, то негативный отзыв о какой-либо компании всплывет всегда, это уж точно.

Поздно пить боржоми!

Все эти меры очень полезны, если договор приобретения зарубежной недвижимости еще не был подписан, и не было заплачено ни цента. Однако что делать, если и договор подписан и деньги уже оплачены, а факт мошенничества налицо? Рекомендуем прибегнуть к помощи хорошего независимого юриста в стране совершенной вами покупки и обратиться в ассоциации данной страны по защите прав покупателей-нерезидентов. Они существуют во многих странах.

Разговоры о создании «черного списка» компаний-застройщиков и агентств идут постоянно. Однако до сих пор имена компаний-мошенников известны только лишь по слухам. Зато «белые» списки агентств всегда на виду - на выставках, в СМИ, на форумах в сфере недвижимости и строительства.

Нравится
 
Оставить отзыв
Ещё никто не оставил отзывов к записи.